Риэлтерским организациям необходимо привести договоры на оказание риэлтерских услуг в соответствие с законодательством

В связи с поступающими обращениями потребителей в отношении действий риэлтерских организаций Министерство юстиции обращает внимание на следующее.

Согласно пункту 2 статьи 392 Гражданского кодекса если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

4 ноября т.г. в силу вступило постановление Совета Министров Республики Беларусь от 1 ноября 2023 г. № 754 «О тарифах на риэлтерские услуги» (далее – постановление № 754), изменившее подходы к установлению тарифов на риэлтерские услуги, оказываемые физическим лицам (за исключением индивидуальных предпринимателей) в отношении жилых помещений, земельных участков, дач, садовых домиков, гаражей, машино-мест (далее – оказываемые физическим лицам риэлтерские услуги).

С учетом изложенного, договоры на оказываемые физическим лицам риэлтерские услуги, заключенные до принятия постановления № 754, должны быть приведены в соответствие с его нормами, в том числе в части порядка оплаты.

Так, пунктом 2 Положения о порядке установления и применения тарифов на риэлтерские услуги, утвержденного постановлением № 754, предусмотрено, что оплата оказываемых физическим лицам риэлтерских услуг осуществляется исходя из тарифов, установленных риэлтерской организацией в соответствии с пунктами 3 и 7 данного Положения.

Таким образом, в договорах следует указать порядок оплаты услуг исходя из тарифов, установленных непосредственно риэлтерской организацией, а не ссылаться на предельные максимальные тарифы, определенные постановлением № 754.

Кроме того, недопустимо требовать оплату услуг от покупателя объекта недвижимости, отчуждаемого при содействии риэлтерской организации в рамках договора с продавцом, под предлогом того, что покупатель заключил договор с этой же организацией до вступления в силу постановления № 754.

Данное предписание носит императивный, запретительный характер.

При этом риэлтерские организации не вправе понуждать покупателей, заключивших договоры до 4 ноября 2023 г., «произвести замену исполнителя путем заключения договора с другой организацией», что имеет место в целях обхода нормы о недопустимости двойной оплаты услуг.

В отношении разъяснений отдельных риэлтерских организаций о том, что в рамках договора на оказание риэлтерских услуг, заключенного с продавцом объекта недвижимости, юридическая чистота сделки не проверяется, Министерство юстиции обращает внимание на неправомерность таковых.

Правила осуществления риэлтерской деятельности предусматривают, что риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством.

Вышеназванные требования риэлтерская организация должна выполнять безоговорочно, в том числе в рамках договора с продавцом: приняв на себя обязанность оказать услуги по продаже объекта недвижимости, риэлтерской организации следует сделать это так, чтобы совершенная при ее содействии сделка не была затем признана недействительной. При этом нельзя согласиться с мнением некоторых риэлтеров о том, что продавец не заинтересован в проверке отчуждаемого им объекта, поскольку в случае признания сделки купли-продажи недействительной пострадает и продавец.

Следует отметить и тот факт, что возможность проверки объекта недвижимости зависит не от покупателя данного объекта, а от продавца: только он как собственник недвижимости может выдать риэлтерской организации доверенность на получение необходимых в отношении этой недвижимости документов. Для этого продавец должен состоять с организацией в договорных отношениях. При самостоятельной продаже продавцом объекта недвижимости риэлтерская организация, оказывая услуги покупателю, в том числе будет изучать документы, представленные продавцом.

Риэлтерским организациям следует четко разъяснять потребителям пределы своих полномочий при оказании услуг.
 

По сообщению Министерства юстиции