Краткосрочная (посуточная) аренда жилья: ставки единого налога, режим НПД и валютные расчеты

Сдача квартиры посуточно (по договорам продолжительностью не более 15 календарных дней) в Республике Беларусь регулируется иными правилами, нежели долгосрочная аренда. Если при долгосрочной аренде физические лица платят подоходный налог в фиксированных суммах, то при краткосрочной аренде применение таких ставок запрещено. В этой ситуации у собственников жилья остается два законных пути легализации дохода: оформить статус самозанятого (с уплатой единого налога или налога на профессиональный доход) или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). В статье подробно рассмотрены особенности и нюансы каждого из этих вариантов, чтобы выбрать оптимальный и безопасный налоговый режим для вашего посуточного бизнеса.

Налогообложение самозанятых граждан

Для самозанятых есть две системы налогообложения на выбор: единый налог и налог на профессиональный доход (НПД).

Единый налог предусматривает уплату налога в фиксированной сумме за месяц до начала осуществления деятельности и не зависит от полученного дохода. Ставки единого налога фиксированные и зависят от населенного пункта, в котором расположена недвижимость. Соответственно, в регионах ставки ниже, а в областных городах и Минске – выше. Так, ставка за одну квартиру в Минске составляет 519 рублей, в областных городах и Минском районе – 481 рубль, в крупных городах по списку – 357 рублей, в других населенных пунктах – 318 рублей.

Кроме того, став плательщиком единого налога, гражданин становится и самостоятельным плательщиком взносов в ФСЗН.

Налог на профессиональный доход составляет 10% от суммы полученного дохода, о которой плательщик информирует налоговый орган посредством приложения «Налог на профессиональный доход».

Обязательная регистрация каждого краткосрочного договора в РСЦ или исполкоме не требуется. Более того, допускается заключение сделки даже в устной форме или путем электронной оферты на сайтах бронирования.

Главное и обязательное требование для легальной работы на НПД – своевременное формирование электронного чека в мобильном приложении. Принимать оплату можно как наличными, так и на карту.

Важное условие: самозанятые могут сдавать в краткосрочную аренду только жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности.

Обязательный минимальный платеж по НПД

С 1 июля 2026 года для плательщиков налога на профессиональный доход устанавливается обязательный минимальный ежемесячный платеж в размере 45 рублей. Если ваша квартира простаивает и вы не планируете получать доход, вам необходимо оформить официальный отказ от применения НПД в приложении не позднее 30 июня. В противном случае минимальный платеж будет начислен автоматически.

Если физическое лицо желает сдавать посуточно жилые помещения, которые не принадлежат ему на праве собственности, необходима регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. При этом индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания, могут применять только уплату единого налога. Уплата подоходного налога для краткосрочной сдачи в аренду не предусмотрена.
 

Ставки (также как и для физических лиц) установлены в приложении 24 к Налоговому кодексу Республики Беларусь и в 2026 году составляют за одну квартиру: в Минске – 750 рублей в месяц, в областных городах и Минском районе – 699 рублей, в крупных городах по списку – 367 рублей, в других населенных пунктах – 325 рублей.

В соответствии с валютным законодательством Республики Беларусь, принимать наличную иностранную валюту от граждан на территории страны за аренду жилья категорически запрещено. Все наличные расчеты между физическими лицами (включая иностранных туристов) должны производиться исключительно в белорусских рублях.
 

Вместе с тем получать доходы в валюте в безналичном порядке разрешено. Эти суммы подлежат обязательному пересчету в белорусские рубли по курсу Национального банка на дату фактического зачисления средств на счет.
 

В своей работе собственник может использовать сервисы онлайн-бронирования, например, «Суточно.ру». Однако здесь есть важный момент: если оплата поступает на счет сервиса, а сервис затем перечисляет собственнику сумму за вычетом своей комиссии, объектом налогообложения (выручкой) будет признаваться вся сумма, которую турист полностью оплатил за проживание, без уменьшения ее на сумму комиссии, удерживаемой сервисом бронирования.